국세청, 고가아파트 증여 2,077건 전수 검증 — 공시가격 신고의 한계

부동산을 증여할 때 세금 신고의 기준이 되는 재산가액은 상속세 및 증여세법상 원칙적으로 증여일 현재의 시가다. 공시가격이나 기준시가는 시가를 산정하기 어려운 경우에 쓰는 보충적 평가방법이다. 공시가격으로 신고서를 낼 수 있다는 것과 그 금액이 최종 재산가액으로 인정된다는 것은 다른 문제다. 국세청이 직접 감정평가를 의뢰해 시가를 산정하는 만큼, 시가 산정이 어려운 경우로 인정되는 범위가 좁아진 상황이다.

검증 사례도 공개됐다. 국세청은 작년 말 강남4구와 마용성 등 고가아파트 증여 2,077건을 전수 검증한다고 밝혔고, 2026년 7월에는 이 거래들에 대해 증여재산 평가, 증여세 대납 여부, 증여재원을 종합적으로 점검했다고 발표했다. 아파트처럼 유사 매매사례가 많은 부동산은 비교 대상이 풍부해 시가 검증이 밀도 높게 이뤄진다. 반대로 거래가 드문 단독주택·상가·토지·꼬마빌딩은 공시가격과 실제 시장가치의 차이가 클 수 있어, 위치·면적·이용상황·형상·도로조건 같은 개별 특성을 따진 평가가 쟁점이 된다.

최근 조세분쟁에서 부각되는 쟁점은 감정평가의 시점이다. 증여 당시와 감정평가 사이에 가격이 변했다면 평가서에 적힌 기준시점만이 아니라 그 기간의 시장상황과 개별 가격변동 요인까지 함께 검토 대상이 된다. 원문 필자는 감정평가가 최저가를 산정하는 도구가 아니라 법이 인정하는 합리적 가격의 근거로 쓰일 때 납세자를 보호한다고 설명한다. 증여를 검토한다면 대상 부동산에 유사 매매사례가 있는지, 증여일과 평가 기준시점이 언제인지, 그 사이 가격 변동 요인이 무엇인지를 확인할 부분으로 남는다.

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